山東發公租房管理服務導則:承租家庭每年不少于2次房產復核

            來源: 南方日報網絡版     時間: 2021-03-10 08:21:54

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              山東發布公租房管理服務導則

              3月9日,山東省住房和城鄉建設廳印發通知,發布《山東省公租房管理服務導則(試行)》。

            山東省公租房管理服務導則(試行)

            前 言

              為貫徹國家關于進一步完善公租房運營管理機制的決策部署,提升我省公租房管理和服務能力,實現運營管理專業化、規范化,不斷提升保障對象滿意度和獲得感,山東省住房和城鄉建設廳委托濟南市住房和城鄉建設局依據《公共租賃住房管理辦法》《住房城鄉建設部 財政部關于印發推行政府購買公租房運營管理服務試點方案的通知》等有關文件要求,在深入調研、總結實踐、借鑒經驗的基礎上,參照國內相關規范、標準,結合我省實際,編制本導則。

              本導則主要內容:1.總則;2.工作職責;3.配租入;4.租賃管理;5.維修管理;6.安全管理;7.非住宅管理;8.物業服務監督;9.資金管理;10.綜合管理;11.檔案管理;12.記錄樣表。

              主編單位:山東省住房和城鄉建設廳、濟南市住房和城鄉建設局。

              編制人員:周善東、陳勇、孫康、賈萌、杜兵、張毅、于岱峰、郭鶴群。

              1 總 則

              1.1 公租房管理服務按照政府主導、部門聯動、機構運作、社會參與的屬地化管理原則,建立房屋管理、治安管理、社區管理、物業服務、愛心服務、自我服務“六位一體”的綜合管理服務模式,確保公租房社區健康和諧。

              1.2 本導則適用于山東省內由政府投資并集中建設管理的公租房。

              1.3 公租房管理服務除應符合本導則規定外,尚應符合國家、省現行有關標準規范規定,以及國家和地方相關政策要求。

              1.4 各市、縣(市、區)可結合本導則,因地制宜制定相關文件,確定公租房管理服務標準、內容等。

              2 工作職責

              2.1住房保障主管部門工作職責

              住房保障主管部門負責住房保障政策層面的工作,主要任務是貫徹落實國家住房保障政策;依據地方住房保障工作實際,起草指導地方住房保障工作的地方規章或規范性文件;對住房保障實施過程中遇到的問題進行政策性指導。具體職責如下:

              1 貫徹落實國家和省市住房保障政策,結合地方住房保障工作實際情況,制定年度住房保障工作任務目標。

              2 起草制定地方性住房保障政策,指導當地住房保障工作開展。

              3 經常性開展住房保障調研工作,對住房保障工作中遇到的問題作出政策層面的解答。

              4 接收辦理應由住房保障主管部門辦理的其他住房保障工作。

              2.2住房保障實施機構工作職責

              住房保障實施機構負責住房保障組織實施層面工作,主要任務是根據地方住房保障政策和工作部署,組織實施保障房房源建設或籌集、住房保障資格管理、信息系統建設和檔案管理以及保障房入住后的租住和維修維護管理。具體職責如下:

              1 根據住房保障主管部門工作部署和年度工作任務,制定年度工作目標、工作計劃、實施方案和工作措施,確保完成住房保障建設、分配和租賃管理工作任務。

              2 建立地方統一的住房保障信息系統,負責信息系統維護,負責住房保障檔案管理。

              3 規范住房保障工作組織實施和實務操作層面的工作規程,包括工作制度、工作標準、工作流程、考核辦法等。

              4 組織實施公租房房源籌集、住房保障資格管理工作。

              5 組織公租房運營單位實施保障房配租入住、租賃管理、維修管理等工作,對運營單位進行指導、監督、考核。

              2.3住房保障運營機構工作職責

              依據公租房委托管理協議和住房保障實施機構工作安排,組織與受托管理任務相適應的管理機構和工作人員,建立內部工作制度、工作流程和崗位職責,確保完成受托管理任務。具體負責受托小區以下工作:

              1 配租入住工作。布置配租入住工作現場;通知配租家庭辦理入住手續;根據相關流程辦理繳費、驗房等手續;簽訂公租房租賃合同。

              2 租賃管理工作。資格復審與收入水平審核資料的收集;開展公租房承租家庭動態核查工作;辦理承租家庭房屋調整、房屋退出工作手續。

              3 維修管理工作。對房屋和設施設備進行日常檢查和維修管理;對維修施工單位和物業服務單位的保養、維修行為進行監督;對維修的必要性、維修工程量的真實性、維修質量的完好性負責。

              4 安全管理工作。對公共區域進行安全巡查,發現問題及時處理;對設施設備進行維護保養;建立突發事件應急預案,定期開展突發事件的演練,及時處理緊急安全事故;按要求上報安全隱患問題;開展安全宣傳工作。

              5 非住宅管理工作。管理用房、經營性用房和車位拍租或分配工作方案制定與實施;簽訂管理用房、經營性用房和車位租賃協議并做好租金收繳管理工作;按照租賃協議解決管理用房、經營性用房和車位租賃過程中的糾紛和矛盾及其他問題。對管理用房、經營性用房和車位管理的規范性、秩序性負責。

              6 物業服務監督工作。監督、指導、考核物業服務單位物業服務工作,對受托小區物業服務水平負責。

              7 資金管理工作。住宅、非住宅租金收繳及欠租追繳工作;年度預算編制工作。

              8 綜合管理工作!傲灰惑w”模式的搭建;信訪工作的辦理回復;開展公益宣傳及各類文化活動;開展慰問走訪工作;建立承租家庭意見征詢機制。

              9檔案管理工作。承租家庭、住宅及非住宅、各類管理服務檔案收集、整理、立卷、歸檔、上報工作。

              3 配租入住

              3.1 配租工作程序

              3.1.1待配租房源統計

              配租工作開展前,運營機構應完成所管公租房小區待配租房源統計。將待配租房源的房號、戶型、建筑面積等信息報住房保障實施機構審核后向社會公布。

              3.1.2配租現場布置

              1 運營機構對接廣告公司,完成待配租房源項目簡介、房源明細表、戶型圖等展板的制作,對展示信息核準無誤后在配租現場配租區、房源展示區進行安裝。

              2 運營機構做好配租現場衛生清理工作,確保供電及寬帶網絡正常使用,籌備配租工作所需電腦、監控、辦公用品等并提前布置到位。

              3.1.3配租工作組織實施

              運營機構按照配租規則安排各崗位工作人員做好人員引導、身份核驗、配租手續辦理、配租信息更新、問題解答等工作,確保配租工作周密組織、公平有序。

              3.2 入住辦理工作程序

              3.2.1前期準備

              1 實施機構將配租家庭信息提供給運營機構。運營機構根據入住名單編制入住方案,明確辦理入住相關程序及所需資料和相關費用,形成入住通告報實施機構審核后發布。

              2 運營機構準備辦理入住手續所需的設施設備、耗材等,調配現場工作人員,并通知物業公司及相關專業經營單位做好相關準備工作。

              3 運營機構根據入住方案分批次通知待入住家庭前往現場辦理相關手續。

              3.2.2入住手續辦理

              1 入住手續辦理前,運營機構應對房屋及室內設施設備進行徹底檢修和維護,檢修和維護內容包括但不限于:房屋及室內設施設備的檢修,室內衛生清理和必要消毒等。

              2 運營機構工作人員在入住手續辦理現場對待入住家庭成員進行身份核查,收取待入住家庭配租結果通知書,家庭成員身份證復印件等資料并進行核對;采集待入住家庭信息、包括主申請人及其他家庭成員姓名、性別、年齡、身份證號、親屬關系、個人影像等。

              3 運營機構、物業公司工作人員同待入住家庭對房屋進行查驗,查看房屋質量是否符合入住標準、設施設備是否完好、水電暖氣等是否供應,水、電、氣的度數,查驗無異議后,填寫《公租房驗收表》,要求待入住家庭簽字確認。在驗房過程中發現的問題,應如實記錄并及時進行處理。

              4 房屋查驗無誤后,運營機構負責與待入住家庭簽訂公租房租賃合同并收繳租金,發放鑰匙及房屋使用資料。發放的房屋使用資料包括但不限于:(1)服務機構與配套設施介紹;(2)公共交通指引;(3)物業服務指引;(4)安全防范須知;(5)入住、退出流程;(6)租金繳納規定;(7)入戶核查須知;(8)房屋及室內設施設備維修維護事項;(9)房屋合理使用要求;(10)小區相關管理規約。

              5 專營單位負責指導承租人辦理水、電、氣、暖等相關開戶繳費手續;物業公司負責指導承租人簽訂物業服務協議并收取物業服務費。

              4 租賃管理

              4.1 資格復審

              4.1.1公租房資格復審標準

              1 資格復審范圍

              公租房承租家庭人口、婚姻、收入、住房、戶籍、工作單位等承租條件發生變化的,或者租賃合同即將到期的,需在規定時間內提出復審申請。

              2 資格復審標準及材料

              各地按照當地公租房復審標準條件執行。

              復審材料包括但不局限于以下材料:

              (1)本市戶籍家庭應提交申請家庭成員身份證、戶口簿、婚姻狀況證明和收入證明原件。

              (2)外來務工家庭應提交申請家庭成員身份證、居住證、婚姻狀況證明、繳納社會保險(社會養老保險)證明和勞動合同原件。

              具備聯審聯查條件的,依托部門間大數據資源,可不再提供原件和紙質證明材料。對特殊事項,可提供相關材料。通過單位申請的,單位應協助提供相關材料。申請人應對申請內容和材料的真實性負責,并書面授權審核部門核實其申報信息。

              4.1.2公租房資格復審程序

              公租房保障家庭資格復審工作,按照屬地化管理原則,通過以下程序辦理。

              1 申請、受理。公租房租賃合同到期前3個月,或者承租家庭人口、婚姻、收入、住房、戶籍、工作單位等承租條件發生變化后的3個月內,承租家庭應提出復審申請。受理單位應按規定進行受理,材料齊全的向申請人或申請單位出具憑證。申請材料不全的,出具《補正通知單》,一次性告知需要補正的材料及補正時限。資料齊全的報送住房保障主管部門。

              2 核準。主管部門應對材料進行審核,作出是否符合復審條件的核準意見。符合條件的,出具核準書面意見;不符合條件的,主管部門應出具不予核準的書面意見。核準時限應按當地要求執行。

              3 復審結果反饋。受理單位收到主管部門反饋的復審結果后,應在3個工作日內通知承租家庭簽訂新的租賃合同或領取《不予核準通知書》。

              申請人對復審結果有異議,可在收到《不予核準通知書》后的30日內,持通知書向住房保障主管部門申請復核。住房保障主管部門應當組織相關單位進行復核,并在受理復核申請后的10 個工作日內將復核結果書面告知申請人。

              4.2 動態核查

              4.2.1入戶巡查

              1 運營機構每年對所有承租家庭入戶巡查1次,及時掌握承租家庭履行合同、家庭狀況變化、房屋使用、室內設備設施狀況等情況。

              2 入戶巡查時不少于2名工作人員同行,承租人開門后巡查人員應主動表明身份并注意禮貌用語,戶內至少1名年滿18周歲且具有完全民事行為能力的人員在場的情況下,巡查人員出示工作證件后可進入巡查。

              3 巡查人員應攜帶執法記錄儀或手機等設備對巡查過程全程錄音錄像。巡查人員應與承租人(手持身份證)拍照(照片上應顯示拍照日期),并填寫《巡查記錄表》,雙方簽字確認。

              4 對巡查中發現以下違規情形的,應做好取證和記錄,告知其行為違反的相關規定,送達《整改通知書》并督促其按要求整改;拒不整改的,書面上報實施機構處理:

              (1)無正當理由連續6個月以上閑置所承租公租房,轉租、轉借、擅自調換公租房的;

              (2)損毀、破壞住房,擅自裝修、改變房屋結構和配套設施,拒不恢復原狀或者不當使用造成重大損失的;

              (3)改變所承租公租房用途的。

              5 對巡查中發現在公租房內從事違法活動的,應做好取證和記錄,及時報告公安機關,并書面上報實施機構。

              6 對巡查中發現承租家庭人口、婚姻、收入、住房、戶籍、工作單位等承租條件發生變化的,運營機構應做好記錄并收取該家庭復審資料報實施機構。

              7 對有違規行為的承租家庭,運營機構應當增加入戶巡查次數,實施不定期抽查。

              4.2.2動態房產核查

              1 實施機構要通過不動產登記、房改、直管公房等信息庫,對公租房承租家庭進行房產復核,每年不少于2次。

              2 實施機構將房產復核結果交運營機構進行證據確定,運營機構將證據確定結果匯總整理后報實施機構。

              3 實施機構根據房產復核證據確定結果進行逐戶分析,根據當地政策,對于符合保障政策的住戶,延續保障資格。對不再符合保障政策的,報主管部門取消保障資格,啟動清退程序。

              4.3 房屋互換

              4.3.1房屋互換是指符合相關規定的兩戶公租房承租家庭,自愿發起申請,經運營機構和實施機構審核通過后,將所承租的公租房互相調換。

              4.3.2承租家庭使用過程中存在違規、違約情形,拒不整改或整改不達標的不得辦理房屋互換。

              4.3.3公租房互換按照“平等自愿、無償互換”的原則進行。在辦理過程中,按照“你不跑,我來跑”原則,為申請人提供“一站式”服務;按照“容缺受理”原則,對非要件材料不全的情形,可先行受理,允許在辦理過程中補正材料。

              4.3.4確定互換意向對象。有住房調換需求的承租家庭,可自行尋找互換意向對象,也可通過實施機構搭建的網上互換平臺匹配換房意向對象。承租家庭通過網上互換平臺登記信息,應承諾發布信息的真實性和有效性,并授權實施機構、運營機構核實、公布、撤銷信息,允許其他需求對象查詢登記信息、獲取預留聯系方式。登記信息應包括房屋地址、戶型、樓層、電梯等配套情況、承租人聯系方式、意向房源需求及其他相關信息。承租家庭可根據公開信息尋找互換對象并自行達成互換意向。

              4.3.5申請受理。已達成互換意向的承租家庭主申請人,可到運營機構提出申請。經運營機構初步審核認為互換雙方符合互換條件的,雙方簽署《互換協議書》,《互換協議書》需明確互換終止條款,并對入戶查驗、互換過程中預存費用、租賃合同簽訂、預存款差價自行協商結算等事項予以明確。協議書文本格式由實施機構統一訂制。

              4.3.6房屋查驗及清算費用。運營機構根據《互換協議書》組織雙方家庭共同入戶查驗房屋。查驗中發現室內及設施設備有損毀或不能正常使用問題,修復后方可繼續辦理房租、水、電、物業服務等相關費用清算手續。

              4.3.7資格復審。實施機構按規定程序對申請家庭的資格進行復審,根據復審情況出具“同意互換”或“不同意互換”的書面意見向運營機構反饋。

              4.3.8組織換房。實施機構出具“同意互換”意見的,運營機構安排互換家庭辦理費用結算、押金調整、退房交接等手續,并與互換家庭信息簽訂新租賃合同。

              4.4 房屋退出

              4.4.1主動退出

              1 承租家庭主動申請退出的,運營機構應一次性告知承租家庭辦理退出的手續及相關流程、約定入戶檢查及租戶搬離時間。

              2 入戶檢查時不少于2名工作人員同行,并佩帶工作證件。

              3 入戶檢查的重點是房屋及室內設施設備使用情況;發現租戶自用部位和自用設施設備有損壞的,應限期讓租戶修復至應有的功能,并做好拍照取證(應顯示拍照日期)和記錄。

              4 運營機構應與租戶做好房屋鑰匙及相關物品的移交,留存租戶簽字確認的相關資料。

              5 入戶檢查完畢后,運營機構應約定時間與租戶辦理房租、車位、水、電、燃氣、網絡、有線電視、物業服務等費用的結算手續及戶口遷移手續;《結算清單》由租戶簽字確認。

              6 退房家庭未按期進行費用結算的,運營機構應及時主動聯系退房家庭。退房家庭拒不配合的,應及時清算賬目、保留證據,報送實施機構處理。

              7 運營機構與租戶交接完住房后,應立即對已住房屋進行重新粉刷,清掃房間衛生,室內設施設備進行養護和必要消毒,確保下一租戶能按時、安全入住。

              8 運營機構每月底前,向實施機構報送一次房源空置變動情況。

              4.4.1被動退出

              1 承租家庭有下列違規使用情形之一的,應當退回公租房:

              (1)轉借、轉租或者擅自調換所承租公租房的;

              (2)改變所承租公租房用途的;

              (3)損毀、破壞住房,擅自裝修、改變房屋結構和配套設施,拒不恢復原狀或者不當使用造成重大損失的;

              (4)在公租房內從事違法活動的;

              (5)無正當理由連續6個月以上閑置公租房的;

              (6)累計六個月以上拖欠租金的;

              (7)隱瞞家庭情況或提供虛假材料騙取公租房的;

              2 承租家庭有下列情形之一的,應當騰退公租房:

              (1)未在規定時限內按要求提出續租申請的;

              (2)提出續租申請但經審核不符合復審條件的;

              (3)租賃期內,通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房不再符合公租房配租條件的;

              (4)租賃期內,承租或者承購其他保障性住房的。

              3 下達退回(騰退)公租房決定工作程序

              (1)承租家庭有應當退回(騰退)公租房情形的,由運營機構起草退回(騰退)公租房決定陳述、申辯告知書(以下簡稱告知書)并附相關證據材料,經實施機構審核并經主管部門簽批后,由運營機構將告知書送達承租家庭。

              (2)承租家庭在收到告知書5日內到運營機構進行陳述、申辯。運營機構應做好承租家庭陳述、申辯筆錄并由承租家庭及工作人員簽字;

              (3)運營機構根據承租家庭陳述、申辯情況,起草陳述、申辯意見答復書,經實施機構審核并經主管部門簽批后,由運營機構送達承租家庭;

              (4)承租家庭陳述、申辯意見成立的,允許繼續承租公租房,不再作出退回(騰退)公租房決定;

              (5)承租家庭未在5日內提起陳述、申辯或陳述、申辯意見不成立的,由運營機構起草退回(騰退)公租房決定并附相關證據材料,經實施機構審核并經主管部門簽批后,由運營機構將退回(騰退)公租房決定送達承租家庭;

              4 對于拒不執行退回(騰退)公租房決定的承租家庭,主管部門可依法申請人民法院強制執行并記入信用中國、信用山東等征信體系。

              5 維修管理

              5.1各維修主體維修范圍

              5.1.1建設單位

              建設單位承擔保修期內的維修養護。

              5.1.2運營機構

              運營機構承擔受托運營范圍內房屋和設施設備的日常檢查、維修的管理工作,并對維修的必要性、維修工程量的真實性、維修質量的完好性負責;負責超過保修期限的物業共用部位、共用設施設備的維修;對騰退的房屋進行維修、清理、清潔、墻面粉刷和設施設備更新。

              5.1.3物業公司

              物業公司承擔除承租家庭、運營機構、建設單位和專營單位維修范圍以外的其它維修項目;因巡查、保養不到位造成共用部位、共用設施設備的損毀,由物業公司負責維修并承擔費用。

              5.1.4承租家庭

              承租家庭承擔承租公租房室內以下自用部位和自用設施設備的維修:鎖具、角閥、水嘴、軟管、大便器、燈具、開關、插座、紗窗和戶內污水管道堵塞,合同另有約定的從其約定;因租戶自身原因造成的設施設備損壞和失靈。

              5.2日常維修

              5.2.1報修

              承租家庭報修由物業公司接待、受理。物業公司接承租家庭報修后填寫《公租房維修報修申報表》,立即對報修事項進行現場初步查勘。物業公司維修范圍內的應及時處理報修事項。非物業公司維修范圍內的維修事項,12小時內報對應的維修主體;遇如下的緊急情況應立即報維修主體:

              1 物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

              2 電梯故障;

              3 消防系統故障;

              4 建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動;

              5 玻璃幕墻炸裂;

              6 給、排水管道爆裂;

              7 地下車庫雨水倒灌;

              8 其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

              5.2.2派單

              運營機構負責維修的,接報修后應立即制定維修方案,組織維修,向維修施工單位發放《維修派工單》,并及時向實施機構報備;需采用政府采購方式處理的,運營機構制定維修方案及預算,報實施機構組織采購。屬于建設單位維修的項目自通知其維修之時起應急維修2小時、一般維修48小時未到場的,由運營機構直接安排維修施工單位維修,費用由財政支付。

              5.2.3維修

              維修施工單位接到運營單位維修指令后,24小時內到達現場開始維修;緊急情況應2小時內應到達現場開始搶修。

              維修施工單位接到《維修派工單》后,應立即與報修人聯系,預約維修時間,并按預約時間上門維修。但維修單位預約維修遇到困難時,由運營單位負責協調解決。

              維修過程中,運營機構應履行維修監理職責,對于材料、維修范圍、隱蔽項目等進行跟蹤監理,按照當地公租房維修管理相應規定進行管理、考核。

              單戶或規模較小的公共設施設備維修,維修時限根據維修內容宜控制在5日內,并應盡量降低對租戶生活的影響。

              特殊情況處理:

              1 屬于建設單位維修的項目自通知其維修之時起應急維修2小時、一般維修48小時未到場的,由運營機構可安排維修單位進行維修,費用由財政支付。

              2 運營機構需留存已通知到建設單位維修,并且逾期的未修的證據。

              3 此類維修需經運營機構負責維修的部門領導審核。

              4 相關證據需作為簽證附件。

              5 運營機構負責定期向建設單位追索此類維修費,追索不回的,維修費由財政支付。

              5.2.4驗收

              維修完成,維修單位進行自檢,自檢合格后,通知承租家庭、運營機構共同對維修內容、到達時間、服務態度和維修質量進行察驗并簽字確認。驗收合格運營機構在《維修派工單》第二聯簽字相關內容處簽字,租戶填寫維修意見。

              5.2.5辦理簽證

              運營機構及維修單位在辦理驗收的同時,對維修量進行復核,并在《維修派工單》的維修內容處據實填寫,作為簽證辦理依據。

              1 簽證辦理要嚴格執行當地公租房維修管理簽證相應規定。

              2 維修完成后5日內辦理工程簽證,簽證內容詳實、準確,配備必要的圖示、現場施工前后及過程照片、原始記錄等資料。簽證必須有維修單位、運營機構、造價咨詢單位的簽章。

              3 維修過程中如遇無法確定價格的材料、設備,必須在材料、設備維修前與造價咨詢單位溝通確定價格。

              4 工程簽證每月匯總一次,在規定的日期將結算書報造價咨詢單位。造價咨詢單位經核實資料資料不全的,申報單位應在5個工作日內補正。無問題后造價咨詢單位30日內完成審計并出具報告。

              5.2.6辦理結算

              資料齊全后,造價咨詢單位應在1個月內完成審計。5日內未補足資料的項目將不再予以結算。

              實施機構根據維修結算報告及維修合同內對付款方式的約定進行付款。

              5.3公共設施設備維修報備

              5.3.1報備范圍

              預算造價1萬元以上的公共設施設備維修項目。

              5.3.2報備時間

              維修項目計劃開工前一個月。

              5.3.3報備對象

              運營機構負責編制維修方案及預算,向實施機構進行報備。

              5.3.4報備內容:

              1 報備表;

              2 需維修對象的詳細現狀(附照片);

              3 詳細維修方案(附圖紙,含安全、文明施工措施等);

              4 工期計劃安排;

              5 工程預算;

              6 報備匯總表。

              5.4維修資料管理

              5.4.1維修過程中需做好維修記錄,包括維修前、維修中、維修后的照片,維修內容的文字記錄。

              5.4.2運營機構負責維修檔案的保管、整理。

              6 安全管理

              6.1 安全巡查

              6.1.1安全巡查頻次

              物業公司每天對小區至少巡查一次,運營機構每周至少巡查一次,實施機構每月至少巡查一次。

              6.1.2安全巡查內容

              1 公共區域:小區樓宇外墻是否有墻皮脫落、私拉電線、配電室、化糞池、健身器材、小區綠化、室外消火栓、機動車及非機動車占用消防通道以及其他部位等存在的安全隱患。

              2 消防設施設備:消防泵房的噴淋泵、消防泵、消防水池、消防水箱外觀,是否有運行正常,設施設備是否打自動狀態,是否有銹飭、漏水情況,排風機及正壓送風機外觀是否銹蝕、運行是否正常,消防中控室值班人員是否在崗,記錄是否齊全。

              3 電梯設施設備:電梯機房墻面是否漏水、是否運行正常、衛生是否干凈等,電梯層門是否完好無損,轎廂照明有無損壞、標識是否齊全、按鈕有無缺失、五方通話是否暢通、?繕菍邮欠裾_,電梯基坑有無積水。

              4 分棟樓宇:照明燈是否損壞、缺失、不亮現象,樓道內非機動車及雜物是否占用消防通道,煙感、手動報警按鈕、安全指示牌、應急照明燈等設施外觀及運行是否正常,消火栓箱、滅火器箱外觀是否完好、滅火器等物品有無缺失(巡查員在消火栓箱上做好記錄)。排污設施是否運行正常、控制箱是否自動裝態。

              5 房屋:房屋是否存在梁柱斷裂、墻體開裂、門窗變形、煤氣泄漏、電線老化等安全隱患。

              6.1.3安全隱患處理

              對于安全巡查發現的安全隱患,屬于物業公司、運營機構負責整改內容的,應及時進行整改;屬其他部門和單位負責整改內容的,通知相關部門和單位限期整改;對于非物業公司、運營機構能解決的問題,報實施機構協調解決。

              6.1.4安全巡查記錄

              1 安全巡查人員應做好記錄、拍照留檔、簽字并做好存檔。

              2 物業公司、運營機構每日、周、月必須堅持對排查出的小區安全隱患情況及隱患整改意見和建議做好填表登記工作。

              3 物業公司匯總當月每周的安全巡查及安全隱患情況,每月25日前報運營機構,運營機構將每月巡查的情況及物業公司上報的安全巡查、隱患表格匯總整理后,每月月底前將匯總報送實施機構。

              6.2應急管理

              6.2.1運營機構要制定各類突發事件應急管理預案,形成“橫向到邊、縱向到底、上下對應、內外銜接”的應急預案體系。

              6.2.2運營機構每半年至少開展一次全員應急處置培訓,提高全員的應急救援意識和防災、避險、自救、救援能力。

              6.2.3運營機構應當有計劃的組織開展多種形式、節約高效的應急預案演練,突出演練的針對性和實戰型,認真做好演練的評估總結工作,對演練中發現的問題和不足持續改進,提高全員應對突發事件的能力。運營機構每半年至少開展一次消防、電梯困人演練,其他突發事件處置演練每年不少于一次。預案演練要在小區張貼公告,避免次生事件發生。

              6.2.4運營機構應完善突發事件應急處置臺賬管理,遇突發事件及時上報實施機構。

              6.2.5物業公司應做好相關安全運行基礎工作,避免應急事件的發生。

              6.2.6物業公司所管區域內發生突發事件,應按照應急事件處置預案妥善處置,并逐級上報。

              6.2.7物業公司應配合運營機構完成各類應急事件處置演練,切實提升防范安全突發事件和處置突發事件的能力。

              6.3安全宣傳

              6.3.1運營機構負責公租房安全宣傳的整體安排,不斷提升承租家庭的安全意識和防控能力。

              6.3.2運營機構在小區張貼有關安全的通知和安全知識。

              6.3.3運營機構應開展對租戶的安全防范和法制宣傳工作,每年不少于4次。

              6.3.4運營機構、物業公司應重點關注孤寡空巢老人、殘疾或行動不便人群等租戶,可采取入戶宣傳、定期走訪等方式幫助其消除安全隱患。

              6.3.5運營機構應與物業公司、公安、消防和社區保持密切聯系,開展安全聯防活動。

              6.3.6運營機構應督促物業公司按照相關要求設置公租房消防安全標志。

              6.3.7運營機構每年度編輯安全宣傳記錄年報,向實施機構報送。

              7 非住宅管理

              7.1管理用房管理

              7.1.1入住交接

              1 實施機構參照當地公租房、物業及社區管理服務相關規定,確定運營機構、物業公司、社區服務管理等相關單位的管理用房面積和位置,制發《管理用房分配通知書》。

              2 各用房單位到運營機構指定地點簽訂管理用房使用協議,協議經實施機構蓋章生效后方可領取鑰匙。

              3 各用房單位承擔管理用房的日常管理和維修養護,并承擔房屋使用所產生的物業費、水電費等各項費用。

              7.1.2裝修管理

              1 用房單位填寫《裝修方案審核意見表》《裝修申請承諾書》《承諾書》一式三份,按要求提供必要附件,報運營機構。

              2 運營機構審核用房單位申報內容,報實施機構出具審批意見。

              3 物業公司據審批后的《裝修方案審核意見表》通知用房單位辦理裝修手續,簽《裝修管理服務協議》,收取裝修保證金,發《裝修施工許可證》。

              6 用房單位按照申報的裝修方案及物業公司的裝修管理規定進行裝修。

              7 物業公司按照裝修方案進行日常巡查,填寫《裝修巡查記錄表》。

              8 承租人裝修完畢后,運營機構、物業公司安排人員共同查驗,經確認無違規行為,物業公司退還裝修保證金。

              7.1.4使用情況巡查

              1 運營機構每季度對管理用房使用情況巡查1次,巡查時不少于2名工作人員同行,并佩帶工作證件。

              2 巡查時,巡查人員應重點對是否存在出租、出售、抵債、抵押、轉借、改變用途、未經允許擅自裝修、設施設備損壞、從事與社區管理服務無關或以營利為目的的經營活動、違法違規活動、存放危險物品、亂搭亂建、標牌不規范等行為進行巡查,并與使用負責人在店名前拍照(照片上應顯示拍照日期),填寫《巡查記錄表》,雙方簽字確認。

              3 對巡查中發現上述違反合同約定行為的,應做好拍照取證和記錄;下達《整改通知書》并督促其按要求立即糾正;規定期內拒不整改的,書面上報實施機構處理。

              7.2經營性用房管理

              7.2.1入住交接

              1 實施機構在經營性用房招標結束后,將中標結果轉發運營機構。

              2 運營機構通知中標人持中標通知書及相關資料辦理入住交接手續。

              3 運營機構與中標人簽訂租賃合同、押金協議,收繳租金、租賃押金,查驗房屋交接現狀,抄錄水、電、氣等止碼,填寫房屋驗收表。

              4 承租人持租賃合同到物業公司簽訂物業服務協議并交納物業服務費。

              5 運營機構在核驗承租人合同簽訂、費用交納情況后,向承租人交付鑰匙。

              7.2.2裝修管理

              經營性用房裝修管理與管理用房裝修管理工作標準一致。

              7.2.3使用情況巡查

              1 運營機構每月對所出租的商業用房巡查1次,巡查時不少于2名工作人員同行,并佩帶工作證件。

              2 巡查時,巡查人員應重點對是否存在轉租轉借、改變用途、未經允許擅自裝修、設施設備損壞、從事違法違規活動、存放危險物品、拖欠房租、亂搭亂建、標牌不規范等行為進行巡查,并與承租人(手持身份證)在店名前拍照(照片上應顯示拍照日期),填寫《巡查記錄表》,雙方簽字確認。

              3 對巡查中發現上述違反合同約定行為的,應做好拍照取證和記錄;下達《整改通知書》并督促其按要求立即糾正;規定期內拒不整改的,書面上報實施機構處理。

              8 物業服務監督

              8.1物業公司選聘

              8.1.1公租房實行規范化物業服務。物業服務可由符合條件的運營機構自行管理,也可通過招投標方式選聘物業公司或其他專業性服務企業,承擔小區內的全部或部分專項服務。

              8.1.2實施機構負責與物業公司簽訂物業服務合同;物業公司應與承租家庭方簽訂物業服務協議,明確服務內容、服務標準、收費標準和收取方式、合同期限、權利義務、違約責任等。

              8.2物業服務巡查

              運營機構應每月對物業公司履行物業管理服務合同、執行物業管理服務標準情況進行逐項檢查,檢查不少于兩名工作人員,并做好檢查記錄和拍照,建立巡查檔案;巡查發現的問題應督促物業公司立即整改。

              8.3物業服務滿意度調查

              運營機構每半年組織不少于30%(全年不少于75%)的承租家庭對物業管理服務滿意度進行問卷調查,調查結果報實施機構。

              8.4物業服務考評

              運營機構每半年對照當地物業管理服務標準進行一次考評,并出具考評報告報實施機構。

              8.5市民服務熱線轉辦件督辦

              涉及公租房物業管理服務的市民服務熱線交辦件,由運營機構督促物業公司進行落實,確保滿意率不低于95%。

              8.6承租人投訴和建議督辦

              運營機構設立意見箱和24小時服務電話,受理承租人投訴和建議,并在2日內予以回復,涉及物業管理服務內容的,督促物業公司進行整改。

              9 資金管理

              9.1資金收繳

              9.1.1收繳資金類型

              公租房收繳資金主要包括:

              1 住宅、非住宅租金

              2 車位費、車輛場地占用費

              3 公用部位、公用設備有償使用費

              4 違約金等其他資金

              9.1.2資金收繳程序

              1 運營機構在資金收繳前,應準備《山東省非稅收入通用票據》等相關資料。

              2 通過現金方式進行資金收繳的,應開具《山東省非稅收入通用票據》(四聯單),收取現金,第四聯交繳款人。

              收取的現金應于當日通過銀行柜臺上交財政,銀行留存《山東省非稅收入通用票據》第二聯,第三聯經銀行蓋章后作為記賬憑證。

              3 通過刷卡方式進行資金收繳的,應開具《山東省非稅收入通用票據》(四聯單),刷卡繳費,刷卡簽單貼在第一聯正面,第四聯交繳款人。

              4 運營機構應將《山東省非稅收入通用票據》第一聯按財政要求進行核銷。

              9.1.3資金收繳情況核對與統計上報

              1 運營機構應對當日資金收繳情況進行匯總核對,做到日清月結,賬實相符。

              2 運營機構應按時與銀行和相關部門對賬,與財政部門數據一致,達賬率為100%。

              3 運營機構每月25日前,對上月資金收繳情況進行匯總核對,做到賬實相符并形成報表報實施機構。

              9.2資金預算編制

              9.2.1資金預算編制內容

              1 公租房維護與管理支出年度預算資金

              2 為符合條件的承租家庭減免的物業服務費、房屋空置期內的物業服務費等年度預算資金

              3 資金預算中期規劃

              9.2.2資金預算編制要求

              1 按財政部門要求在規定時間內完成年度專項資金預算編報工作。

              2 保證專項資金預算的編報依據充分、構成合理、符合工作實際。

              3 確保資金預算及資金中期規劃的編報用途明確、金額準確、操作性強。

              9.3年度預算執行

              9.3.1運營機構應形成年度預算資金使用計劃,按計劃申請撥付資金。

              9.3.2運營機構應及時申請撥付年度預算資金,保證年度預算資金執行率不低于80%。

              9.3.3運營機構應確保年度預算資金按照計劃用途使用,完成既定工作任務,取得實效。

              9.3.4運營機構應確保年度預算資金使用依法合規,違規率為零。

              9.3.5年度預算資金支出應厲行節約,避免浪費。

              10 綜合管理

              10.1“六位一體”管理服務模式搭建

              10.1.1公租房社區應建立房屋管理、治安管理、社區管理、物業服務、愛心服務、自我服務“六位一體”綜合管理服務模式,確保公租房社區健康和諧。

              10.1.2運營機構配合主管部門和實施機構引入或建立社區居委會、社區派出所等責任單位,負責為各類管理服務用房懸掛統一的辦公和服務用房標識,配合上述單位開展工作。

              10.1.3運營機構負責協調志愿者服務組織、慈善機構、法律援助、養老服務機構進入進駐小區,建立愛心服務站,每季度開展不低于2次的便民利民特色服務活動。

              10.1.4愛心服務站的基本設施應包括:電話、飲水設施、桌椅、文具用品、便民小設備等;安裝統一的宣傳欄,醒目位置應懸掛服務站工作制度、服務內容、當地歷史文化、地圖、宣傳標語等宣傳展板。

              10.1.5運營機構應建立服務站人員登記冊、服務日志以及活動錄像、照片、文字等資料檔案。

              10.2信訪維穩

              10.2.1運營機構應設置專門工作人員處理信訪投訴,對于群訪、媒體關注的重大事件、上級部門交辦的信訪案件,應及時調查核實并向相關部門反饋情況。

              10.2.2運營機構受理市民服務熱線接辦工作,熱線回復滿意率不低于95%。

              10.2.3運營機構應做好公租房信訪工作的統計、上報、分析、反饋及檔案管理工作。

              10.2.4運營機構應定期召開維穩專題會,按預防為主、標本兼治的綜合處理方針,全力維護公租房租賃管理的穩定發展。

              10.3慰問走訪

              10.3.1運營機構負責制定慰問走訪范圍、標準、活動形式與內容。

              10.3.2運營機構應做好基礎摸底工作,制定慰問標準,確定幫扶對象及需要解決的問題。

              10.3.3運營機構應針對不同承租家庭的特點,協調志愿者、慈善、殘聯、民政、社區等機構制定有針對性地幫扶計劃,定期進行幫扶。

              10.3.4運營機構應及時發現并解決幫扶過程中遇到的矛盾和問題。

              10.4公益宣傳及文化活動

              10.4.1運營機構負責做好公租房小區內的公益宣傳,要求價值導向正確,契合社會總體形勢及風尚。

              10.4.2公益宣傳語言文字使用規范;表現形式得當,文化品位良好,不得以公益廣告名義變相設計、制作、發布商業廣告。

              10.4.3運營機構應向實施機構提出打造公租房小區特色文化的建議方案,明確各個小區特色文化的基本內容。

              10.4.4公共區域的宣傳內容應有體現小區區域歷史和文化的宣傳,讓承租家庭了解居住地的歷史文化,增長知識,熱愛家園。

              10.4.5運營機構每年至少在公租房小區內協同相關部門開展不少于兩次的文化活動,滿足承租家庭文化生活的需求。

              11 檔案管理

              11.1一般規定

              公租房房源檔案按照“一套一檔”的原則,根據《歸檔文件整理規則》(DA/T22-2000)、《城建檔案業務管理規范》(CJJ/T158-2011)等,建立公租房的基本情況、使用管理情況登記表格,在房屋分配使用后三個月內完成歸檔;成套房屋應當按套建立檔案,宿舍應當按間建立檔案。住房保障房源使用管理情況的動態變更材料應當定期歸入原檔。

              公租房保障對象檔案按照“一戶一檔”的原則,根據《歸檔文件整理規則》(DA/T22-2000)、《城建檔案業務管理規范》(CJJ/T158-2011)等整理立卷,在申請人獲得住房保障后三個月內完成歸檔。住房保障對象動態管理材料應當定期歸入原檔。

              電子檔案應當根據《電子文件歸檔與管理規范》(GB/T18894-2002)、《建設電子文件與電子檔案管理規范》(CJJ/T117-2007)等歸檔保管。住房保障電子檔案保管期限為永久。紙質的住房保障對象檔案保管期限,在住房保障期間順延至終止住房保障后為長期;紙質的住房保障房源檔案保管期限為永久。

              11.2公租房檔案分類

              11.2.1保障對象檔案

              申請公租房審核表(復審表)、戶籍及身份證明、婚姻狀況證明、收入證明、住房證明、特殊情形證明、勞動就業情況證明、核準通知書、搖號選房通知書、實物配租合同或計價表、入戶巡查資料、退房資料、換房材料等。

              11.2.2 公租房房源檔案

              計劃下達文件或計劃批復文件,可行性研究報告,環境影響評價文件審批意見、節能評價審批意見,建設項目選址意見書,項目立項批復文件,建設用地規劃許可證,土地權屬證書,抗震審查意見,施工圖紙設計文件審查合格書,建筑工程規劃許可證,參見單位中標通知書、合同,建設工程施工許可證,工程竣工驗收備案表,工程結算、決算及賬目資料,其它有保存價值的材料。

              11.2.3綜合管理服務檔案

              委托運營管理協議、合同,物業管理協議、合同,運營機構資格材料,物業管理單位資格材料,其它有保存價值的材料。

              11.2.4公共用房檔案

              劃分為公共用房的證明材料,公共用房使用單位資格材料(包括營業執照、組織機構代碼證等),其它有保存價值的材料。

              11.2.5經營性用房檔案

              招租手續,租賃合同,承租人身份證明、承租單位資格材料(包括營業執照、組織機構代碼證等),租金繳納憑證,退出手續,其它有保存價值的材料。

              11.3紙質檔案管理

              11.3.1 紙質檔案歸檔應包括接收、檔案數字化、立卷、裝訂、入庫、上架等工作。

              11.3.2 紙質檔案歸檔應符合下列規定:入住工作完成后,應將列入歸檔范圍的材料收集齊全,并應按本規范的有關要求及時歸檔、檢查驗收、保管利用;歸檔的材料應為原件或為經比對確認的復制件;對不符合要求的,不得接收。

              11.3.3 紙質檔案采用每核準通過1次所形成的材料立1個卷。

              11.3.4 紙質檔案的立卷應包括:卷內材料的排列與編號、卷內目錄和備考表的編制、檔案袋的編寫工作。

              11.3.5紙質檔案裝訂應符合下列規定:材料上的金屬物應全部剔除干凈,操作時不得損壞材料,不得對材料進行剪裁;破損的或幅面過小的材料應采用A4白襯紙托裱,1頁白襯紙應托裱1張材料,不得托裱2張及以上材料;字跡擴散的應復制并與原件一起存檔,原件在前,復制件在后;幅面大于A4的材料,應按A4大小折疊整齊,并預留出裝訂邊際;卷內目錄題名與卷內材料題名、檔案袋姓名與卷內材料姓名應保持一致。姓名不得用同音字或隨意簡化字代替。卷內材料應向左下角對齊,裝訂孔中心線距材料左邊際應為12.5mm;應在材料左側采用線繩或不銹釘書針裝訂;材料折疊后過厚的,應在裝訂線位置加入墊片保持其平整;卷內材料裝訂后,應整齊美觀,不得壓字、掉頁,不得妨礙翻閱。

              11.3.6 紙質檔案整理裝訂完畢,宜消毒除塵后入庫、上架。

              11.3.7公租房檔案保管應符合下列規定:

              1 檔案庫房應安裝溫濕度記錄儀、配備空調及去濕、增濕設備,并應定期進行檢修、保養;庫房的溫度應控制在14℃~24℃,相對濕度應控制在45%~60%;

              2檔案庫房應配備消防器材,并應按要求定期進行檢查和更換;應安全使用電器設備,并應定期檢查電器線路;庫房內嚴禁明火裝置和使用電爐及存放易燃易爆物品;庫房內應安裝防火及防盜自動報警裝置,并應定期檢查;

              3檔案庫房人工照明光源宜選用白熾燈,照度不宜超過100Lx;當采用熒光燈時,應對紫外線進行過濾;不宜采用自然光源,當有外窗時應采取遮陽措施,檔案在任何情況下均應避免陽光直射;

              4檔案密集架應與地面保持80mm以上距離,其排列應便于通風降濕;

              5應檢查蟲霉、鼠害。當發現蟲霉、鼠害時,應及時投放藥劑,滅菌殺蟲;

              6應配備吸塵器,加裝密封門。有條件的可設置空氣過濾裝置。

              11.4電子檔案管理

              11.4.1電子檔案的范圍應包括電子檔案目錄、及紙質檔案的數字化加工處理成果。

              11.4.2電子檔案應以核準通過1次為1件,按件建立電子檔案目錄。

              11.4.3公租房住房項目的房屋基本單元應與電子檔案目錄形成關聯。

              11.4.4住房保障紙質檔案應進行數字化處理。

              11.4.5數字化處理基本流程應包括案卷整理、檔案掃描、圖像處理、圖像存儲、數據掛接、數據關聯、數據驗收、數據備份與異地保存。

              11.4.6數字化處理過程中應建立紙質檔案數字化各環節的安全保密管理機制。紙質檔案數字化的各個環節均應進行詳細的登記,并應及時整理、匯總,裝訂成冊,在數字化工作完成的同時形成完整、規范的記錄。

              11.4.7數字化掃描處理應符合下列規定:

              1掃描應根據檔案幅面的大小選擇相應規格的掃描設備,大幅面檔案可采用大幅面掃描儀,也可采用小幅面掃描后的圖像拼接方式處理;

              2對頁面為黑白二色且字跡清晰、不帶插圖的檔案,可采用黑白二值模式進行掃描;對頁面為黑白二色,但字跡清晰度差或帶有插圖的檔案,以及頁面為多色文字的檔案,可采用灰度模式掃描;對頁面中有紅頭、印章或插有黑白照片、彩色照片、彩色插圖的檔案,可采用彩色模式進行掃描;

              3當采用黑白二值、灰度、彩色等模式對檔案進行掃描時,其分辨率宜選擇大于或等于200dpi;在文字偏小、密集、清晰度較差等特殊情況下,可適當提高分辨率;

              4對粘貼折頁,可采用大幅面掃描儀掃描,或先分部掃描后拼接;對部分字體很小、字跡密集的情況,可適當提高掃描分辨率,選擇灰度掃描或彩色掃描,采用局部深化技術解決;對字跡與表格顏色深度不同的,采用局部淡化技術解決;對頁面中有黑白或彩色照片的材料,可采用JPEG、TIF等格式儲存,應確保照片清晰度。

              11.4.8數字化圖像處理應符合下列規定:

              1對出現偏斜的圖像應進行糾偏處理;對方向不正確的圖像應進行旋轉還原;

              2對圖像頁面中出現的影響圖像質量的雜質,應進行去污處理。處理過程中應遵循在不影響可懂度的前提下展現檔案原貌的原則;

              3對大幅面檔案進行分區掃描形成的多幅圖像,應進行拼接處理,合并為一個完整的圖像;

              4彩色模式掃描的圖像應進行裁邊處理,去除多余的白邊。

              11.4.9數字化圖像存儲應符合下列規定:

              1 采用黑白二值模式掃描的圖像材料,宜采用TIF格式存儲,采用灰度模式和彩色模式掃描的材料,宜采用JPEG格式存儲。存儲時的壓縮率的選擇,應以保證掃描的圖像清晰可讀為前提。提供網絡查詢的掃描圖像,也可存儲為CEB、PDF或其他格式;

              2 圖像材料的命名應確保其唯一性,并應與電子檔案目錄形成對應。

              11.4.10檔案數字化轉換過程中形成的電子檔案目錄與數字化圖像,應通過網絡及時加載到數據服務器端匯總,并應實現目錄數據對相關聯的數字圖像的自動搜索,數字圖像的排列順序與紙質檔案相符。

              11.4.11電子檔案數據驗收應符合下列規定:

              1 對錄入的目錄數據應進行抽查,抽查率不得低于10%,錯誤率不得高于1%;

              2 對紙質材料掃描后形成的圖像材料應進行清晰度、污漬、黑邊、偏斜等圖像質量問題的控制;

              3 對圖像和目錄數據掛接應進行抽查,抽查率不得低于10%,錯誤率不得高于1%。

              11.4.12電子檔案備份和異地保存應符合下列規定:

              1 電子檔案目錄、及紙質檔案的數字化加工處理成果均應進行備份;

              2 可選擇在線增量備份、定時完全備份的備份方式;

              3 應至少每天1次做好增量數據和材料備份;

              4 應至少每周1次定時做好完全備份,并應根據自身條件,應至少每年1次離線存放。存放地點應符合防火、防盜、防高溫、防塵、防光、防潮、防有害氣體和防有害生物的要求,還應采用專用的防磁柜存放;

              5 備份數據應定期進行檢驗。備份數據檢驗的主要內容宜包括備份數據正常打開、數據信息完整、材料數量準確等;

              6 數據與災備機房的設計應符合現行國家標準《電子信息系統機房設計規范》GB50174的規定。

            【編輯:朱延靜】


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